Location meublée
Conseils en location meublée
Pour considérer un bien immobilier comme étant une location meublée, il faut savoir se référer à la loi Alur promulguée en mars 2014 et donnant la définition nouvelle de ce qu'est une location meublée. Dans cette loi, l'équipement approprié à inclure dans une location meublée est non seulement indiqué, mais il est également question de la qualité du logement lui-même et du bien-être que doit en tirer le locataire. La location meublée est par ailleurs plus intéressante que la location vide en termes d'avantages fiscaux.
Comment posséder une location meublée ?
- Un lit avec toute la lingerie qui lui est associée, à savoir des draps et une couette ;
- Des rideaux ou un dispositif permettant d'occulter les fenêtres, surtout pour les pièces servant de lieu de couchage ;
- L'équipement de cuisine et l'électroménager nécessaire : plaque de cuisson, four, réfrigérateur, ustensiles de cuisine et vaisselle, étagères pour le rangement des ustensiles et autres matériaux de cuisine ;
- Le matériel d'entretien d'intérieur tel que l'aspirateur, les chiffons, les pelles et balais, etc. ;
- L'éclairage.
Il va sans dire que tout ce matériel doit être dans un bon état, même s'il n'est pas forcément neuf. Sans compter que le cadre de vie doit être sain, ce qui mènera à faire des rénovations utiles pour s'assurer que rien ne viendra entraver la qualité de vie pour le locataire.
LMP ou LMNP ?
Avant de pouvoir exercer l'activité de loueur, il faudra au préalable accéder à l'un des statuts fiscaux préparés pour cela, à savoir le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) ou celui de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Il ne sera pas question de choisir entre ces deux statuts, car cela n'est plus possible depuis les changements opérés dans ce domaine en 2018. Mais, les caractéristiques de la location meublée détermineront plutôt le statut.La location meublée professionnelle entrera en vigueur si les recettes de la location dépassent 23 000 euros par an ; si ces mêmes recettes représentent au moins la moitié du foyer fiscal et si l'inscription au RCS comme loueur meublé professionnel est effective. Lorsque ces diverses conditions ne sont pas remplies, le loueur est éligible au LMNP plutôt qu'au LMP dont les conditions d'accès ne peuvent être outrepassées.
Qu'y a-t-il d'autre à savoir ?
L'avantage que le propriétaire tire de sa location meublée, que son statut soit celui de LMNP ou de LMP, c'est qu'il peut payer ses impôts en déduisant du loyer certaines charges. Des déductions d'amortissements peuvent aussi entrer en compte, touchant le prix d'acquisition des meubles et de l'immobilier. La différence se situera au niveau du report des déficits selon que l'on est loueur meublé professionnel ou non professionnel. Ainsi, tandis que l'investisseur professionnel devra imputer ses déficits sur son revenu global, l'investisseur immobilier non professionnel pourra reporter son déficit sur ses prochains revenus, et ce pendant 10 ans.
Pourquoi préférer la location meublée ?
La location meublée possède des avantages très attrayants, ne serait-ce qu'au niveau de la durée du bail. En effet, celui-ci sera d'un an tandis qu'il passera à 3 ans lorsque le logement est cédé au locataire sans qu'il soit meublé. Le meublé est donc parfait pour attirer les locataires à court et moyen terme, les gens de passage dans une ville et même les touristes. La garantie pourra alors être de 2 mois de loyer, ce qui est bien plus sûr pour le propriétaire de la location meublée. La durée de la location peut être plus faible encore dans le cas d'un bail étudiant qui, lui, est fixé à 9 mois. Ceci, sans compter que le préavis est d'un seul mois en cas de séparation d'avec le locataire.
L'autre avantage de taille est le prix au m2 de la location meublée. Il est légitimement plus élevé que celui d'une location vide. Et les possibilités d'acquisition de clients sont également facilitées, car le propriétaire peut se servir de sites de mise en relation pour location meublée tels qu'Airbnb ou Sejourning.
Enfin, étant donné que le revenu de la location meublée n'est pas considéré comme étant foncier, mais plutôt commercial (ce qui n'est pas le cas de la location vide), la location meublée peut appartenir au régime BIC ou Régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Grâce à tous les avantages fiscaux offerts par un tel régime, il n'est pas rare que les investisseurs considèrent qu'il est bien plus utile de meubler leurs logements suivant les réglementations en vigueur.